各地自2016年末以来陆续进入房地产调控政策的密集颁布期，且政策风向持续至今，其疾如风。至善基金看房地产行业实时动态，仿佛也随着这个季节一起霜打深秋，可悉心分析局对房地产行业边际政策的细微变化，我们似乎可以嗅到行业景气度下行、集中度上升情势下政策宽松的氛围，给不久后的2019年楼市添上些许暖意。
对于2018年房地产的景气度行业内各执一词，简单区分两派，但其实界限只在一念间。而至善基金认为，房地产行业的周期波动必须拉长来看，简单的月度，季度甚至特殊年度的波动并不能充分代表行业未来的方向选择，市场回归与景气度下行只是一种行业现象下的两个象限的解释，与其争执，不如客观复盘2018年的房地产行业变化。
总体来看，过去的10月市场可测数据呈现进一步回落。成交市场方面，2018年10月，监测方的40城市新房销售面积同比增长1.2%，增速较9月有所放缓。在供给继续放量的背景下，旺季成交不及预期主要受去化率下行影响，10月，13大城市新房批售比下滑至0.78，已经处于2015年以来的相对低位。土地市场方面，2018年10月，300城市住宅用地（供给/成交）数值小幅上升到1.32，流拍率由上月的7.3%上升至10.0%，土地市场进一步降温。
从二手房市场来看，在过去的10月13城市二手房成交同比上升21.1%。分线来看，一线%，二三线%。全年累计情况来看，截至2018年10月，13城市整体成交同比下滑8.9%，降幅较2017年收窄13.4个百分点，其中一线个重点城市月度成交同环比
从商品房新增供给月度数据来看，10月全国13城推盘面积环比下降31.6%，在2017年同期低基数情况下同比大幅上升133.0%。全年累计来看，截至2018年11月1日，13城市商品房推盘面积同比上涨19.3%。
回溯各期数据，房地产行业的确进入调整周期，如果相信数理统计具有连贯性及可测性，那么在可见的2019年，至善基金判断房地产行业将继续承压；但必须明确的指出，这个调整只是为了使其进入区间，属于良性主动调整，因为我们看到了数据下行过程中行业内企业的结构化变动以及政策边际收窄的趋势。
2018 年前三季度，小型房企经营活动现金流流入最多，小型房企在行业集中度不断提升的大背景下，不再大举拿地，因而经营现金流出现净流入。从筹资活动现金流看，小型房企筹资现金净流入规模大幅下降，由正转负。这可能一方面是由于房企融资不断收紧，中小型房企获得融资的难度越来越大；另一方面也可能是是因为小型房企不再大举拿地，融资的需求不强。但是龙头房企筹资活动现金流依然维持大规模净流入，规模同比增长50.0%，远强于其他类型房企，融资的行业集中度提升的趋势十分明显。经营现金流和投资现金流大规模净流出，说明龙头房企继续保持了较大的拿地力度，且招拍挂和收并购等多种拿地方式并举。
通过深度分析行业财务报表，至善基金发现 2016-2017 年高峰期的销售陆续进入结算期，地产公司业绩进入收获期，营收和净利润均实现快速扩张，分组来看大型和龙头房企持续高增长，中小型房企营收规模扩张陷入停滞。从负债率来看，至善基金发现在各口径下，小型房企都是负债率最低的，这可能是因为小型房企主动去杠杆，在现有项目实现销售回款之后，减小了拿地投资的力度；此外，也可能是小型房企信用不足，难以加更高的杠杆。大型房企的负债率最高，可能是因为大型房企作为追赶者，正处于杠杆扩张阶段。从经营现金流来看，除龙头房企外的其余三组房企经营活动现金流均出现大规模流入，而龙头房企反而出现了小幅的现金流出。从筹资现金流来看，龙头房企优势明显，行业集中度提升的趋势非常明显。
这将是2018年末大小房企未自己即将到来的2019年加压的最佳戏码，2019年的行业集中度上升确定无疑，至善基金认为一收一击是行业清理非浮筹（供应端及资本端）的最好佐证，市场各类房企主体并未看淡未来的市场，只是针对各自实情大作调整而已。
房地产行业政策趋势已经从紧超过 8 个季度，目前已经成为 2007 年以来政策趋势从紧延续时间最长的一个历史阶段。当前国内外经济不确定性明显增加，2018 年 8 月之后产业调控政策出台的频率明显放缓。我们相信，2019年房地产行业调控政策将既考虑加大对刚需的支持力度，又避免房价上涨。按揭贷款利率方面，数据显示全国首套房贷款平均利率 5.70%，相对于基准利率1.163 倍，环比 8 月上升了 1 个 BP（最小幅度）。至善基金预计，2018 年四季度按揭贷款利率或将见顶。按揭贷款利率的见顶，对于中长期市场的稳定无疑有着积极意义。
另外，货币对房地产来说至关重要。2018 年 10 月 14 日，中国人民银行易纲行长在 2018年 G30 国际银行业研讨会的发言及答问中指出：“我们在货币政策工具方面还有相当的空间，包括利率、准备金率以及货币条件等。考虑到美联储正在加息，中国的利率水平是合适的。我们的上述工具足以应对不确定性。”我们预计未来一段时间基准利率上行的可能
房地产市场在逐渐降温，由于部分城市房价累计上涨较大，至善基金预计这种温和调整将持续较长时间，但又因为政策逐渐趋稳，按揭贷款利率见顶，我们预判行业调整会持续但幅度并不剧烈。
统计数据看，2018 年从年初起销售均价呈现小幅上升态势。但是由于政策持续，按揭贷款利率累计上涨幅度较大，各地房价多有调整，二手房市场更加明显。我们预计 2019 年销售均价和 2018 年持平（相当于比 2018 年 9 月下降 1.2%），预计全国商品房销售面积 2019 年同比下降 4.3%。
结构上来看， 2019 年一二线城市市场表现将明显超过三四线城市，三四线城是可能出现量价齐跌的情况。历史上来看，当产业政策保持相对稳定，货币从紧到松的阶段，地产行业很可能出现一二线城市适度复苏，三四线城市市场冷清的局面——最典型的是 2012 年。至善基金认为2019 年很可能出现按揭贷款利率适度下行，而产业政策保持基本稳定的局面。因此，房地产市场的结构特征将可能是一二线 年前三季度，很多企业都获得了数量庞大的土地储备，代表性公司新增储备/销售面积比例达到 127.4%，因此 2019 年行业新开工仍能取得较快的增长。受新开工增长拉动，尽管土地市场有所调整，我们相信 2019 年房地产开发投资增速有望维持稳定。预计 2019 年全年新开工面积有望维持 10%左右的增速，开发投资有望维持 5%左右的增速。
企业行为的变化也可能导致土地市场的变化。由于企业资金链逐渐紧张，企业在拿地方面预计会更加谨慎。至善基金认为 2019 年土地出让金规模可能较之 2018 年有较大幅度的下降。而且，土地出让金滞后于土地市场变化。土地出让金的增长放缓，则可能地方为主导的投资规模扩大。
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